Định giá bất động sản một cách nhanh nhất

Hiện nay, khi dùng BĐS làm tài sản thế chấp để vay vốn tại các ngân hàng, hầu như các ngân hàng sẽ tự thẩm định giá lại giá trị của BĐS đem thế chấp. Cho dù có cả chục chứng thư thẩm định giá từ các công ty uy tín thì các ngân hàng cũng không sử dụng kết quả này mà phải tự thẩm định giá lại. Có phải các kết quả thẩm định giá là không đáng tin cậy?

Nhiều người tưởng rằng công việc thẩm định giá BĐS là một việc rất khoa học, chi ly, chính xác. Nhưng thực tế không phải như vậy. Cùng 1 BĐS nhưng 2 công ty thẩm định giá uy tín hay 2 ngân hàng có thể cho ra kết quả sai lệch đến 30%. Việc sai lệch 10%, 20% là chuyện rất bình thường. Ngay cả các cơ quan Nhà nước muốn xác định giá trị chính xác của các BĐS để tính thuế, đấu giá, cổ phần cũng là chuyện vô cùng khó khăn và kết quả cũng chỉ tương đối. Vì sao lại có sai số lớn như vậy?

Có nhiều phương pháp định giá khác nhau và tùy từng mục đích yêu cầu định giá để sử dụng phương pháp định giá nào cho phù hợp. Tuy nhiên hiện nay các ngân hàng, các công ty thẩm định giá thường sử dụng phương pháp so sánh để định giá cho đất ở và nhà phố. Việc so sánh sẽ đem lại kết quả chính xác nếu có đầy đủ các điều kiện như:

1. Các BĐS được so sánh phải tương đồng.

2. Thông tin giá cả là chính xác.

3. Trong khoảng thời gian định giá, thị trường BĐS tại khu vực có BĐS định giá không biến động nhiều.

4. Người thẩm định phải có chuyên môn tốt, nhiều kinh nghiệm, làm việc công tâm, không vụ lợi.

Tuy nhiên trên thực tế rất khó đáp ứng được các điều kiện này. Việc tìm được BĐS tương đồng là việc vô cùng khó khăn bởi các lý do: Sự khác biệt về diện tích, chiều rộng, chiều dài, hình dáng, phong thủy, các tiện ích, những điểm bất lợi (cây, trụ điện trước nhà, đường đâm vào nhà, gần chùa, ngập nước....); tức là có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS. Việc xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá BĐS đòi hỏi phải có rất nhiều kinh nghiệm và không có 1 công thức chung cho các trường hợp khác nhau. Cùng 1 con đường nhưng những đoạn khác nhau có thể có giá trị khác nhau. Các hẻm của cùng 1 đoạn đường cũng có thể có những mức giá rất khác nhau.

Thông tin giá cả BĐS so sánh cũng là vấn đề. Ở nước ta không có sự công khai minh bạch thông tin giao dịch BĐS do giá trị giao dịch thực tế nhiều khi khác xa giá trị ghi trong hợp đồng, mục đích là để tránh thuế. Do không biết được giá giao dịch thực tế nên buộc lòng người thẩm định giá thường phải dùng giá rao bán trung bình để điều chỉnh và từ đó xác định kết quả định giá. Những người không cần bán gấp có thể đưa giá rất cao vượt xa giá trị thực. Người đang  cần bán gấp có thể rao giá thấp chấp nhận bán rẻ vài chục phần trăm.
Chính vì vậy, việc xây dựng một trung tâm lưu trữ các giao dịch thực tế của BĐS là rất cần thiết. Việc này ở nhiều nước trên thế giới đã làm tạo nên sự minh bạch cho thị trường BĐS. Một khi lưu trữ được các thông tin giao dịch thì sẽ dễ dàng cho việc định giá BĐS chính xác hơn. Ở Việt Nam muốn lưu trữ được các thông tin trên thì phải tạo ra một phần mềm quản lý BĐS chung cho tất cả các sàn giao dịch BĐS, các trung tâm môi giới.

Hiện tại trên thị trường chỉ mới có một Công ty dám mạnh dạn đầu tư để nghiên cứu và phát triển phần mềm này đó là Công ty cổ phần định giá BĐS trực tuyến Việt Nam (Vinarev). Được biết Sau 4 năm phát triển phần mềm, với sự tham gia của các tiến sĩ đầu ngành công nghệ thông tin, các nhà khoa học, các tổ chức thẩm định giá uy tín và các sàn giao dịch BĐS, công ty VINAREV đã thành lập được Trung tâm lưu trữ thông tin giao dịch BĐS VIệt Nam và đã nghiên cứu phát triển thành công Phần mềm định giá BĐS trực tuyến. Hiện nay phần mềm đã hoạt động rất tốt, người dùng có thể vào tự định giá BĐS miễn phí tại địa chỉ: www.dinhgianhadat.vn. Hiện tại Cty VINAREV đang thí điểm cung cấp phần mềm quản lý và định giá BĐS cho các sàn giao dịch BĐS tại TP.HCM. Tạm thời cơ sở dữ liệu đã đủ để định giá chính xác các BĐS tại các quận nội thành thuộc Tp. HCM. Trong thời gian tới sẽ tiếp tục cung cấp phần mềm đến các sàn giao dịch của các tỉnh, thành phố lớn để hoàn thiện hệ thống lưu trữ thông tin giao dịch BĐS trên toàn quốc giúp cho việc định giá BĐS được nhanh chóng và chính xác

Môi giới bất động sản

Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật này được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.

2. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.

3. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Nội dung môi giới bất động sản

1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.

2. Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

Thù lao môi giới bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba.

2. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.

Hoa hồng môi giới bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

2. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản.

Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản

1. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này.

2. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản.

3. Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ký với khách hàng.

4. Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.

5. Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

6. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

7. Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản.

8. Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản.

9. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản

1. Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã ký.

2. Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

3. Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

6. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.

7. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Chứng chỉ môi giới bất động sản

1. Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

b) Đã được đào tạo về môi giới bất động sản;

c) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.

2. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản bao gồm:

a) Đơn xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ;

b) Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về môi giới bất động sản.

3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.

4. Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về môi giới bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản và việc quản lý hành nghề môi giới bất động sản.

Định giá bất động sản đang bị thả nổi

Định giá tài sản là đất đai như thế nào cho thống nhất, chuẩn mực là điều không dễ. Trong khi đó tình trạng bát nháo trong hoạt động định giá bất động sản diễn ra đã lâu, nhưng vẫn chưa có chế tài hữu hiệu.

 Cùng một miếng đất cạnh bệnh viện và trường học, có nhóm định giá kết luận rằng, giá của nó chỉ đáng 2 tỷ đồng, bởi quá ồn ào và có nguy cơ ô nhiễm, không thích hợp để ở. Tuy nhiên, một nhóm khác lại định giá gấp đôi, bởi họ cho rằng, mảnh đất này có vị trí đắc địa để kinh doanh. Suy đến cùng, sự khác biệt trong định giá cùng một mảnh đất trên trong trường hợp này là do mục đích sử dụng khác nhau.

Bà Phan Vân Hà, Tổng giám đốc CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam cho biết, trong thực tế, có những câu chuyện định giá mà nếu người ngoài nhìn vào thì… sẽ choáng. Bà Hà kể, một DN ở Từ Liêm, Hà Nội đến đề nghị bà định giá cho mảnh đất 50.000 m2 (là đất ruộng, khung giá đền bù tối đa là 3 triệu đồng/m2) để góp vốn đầu tư cùng một DN khác. Sau khi xem xét toàn bộ giấy tờ đất đai và đề án kinh doanh, sử dụng đất sau góp vốn, bà định giá khu đất đó với mức 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chỉ 1 tuần sau khi có kết quả, DN này gửi cho bà tài liệu của một công ty định giá khác cũng định giá mảnh đất trên, lên tới gần… 91 triệu đồng/m2 kèm lời nhắn nhủ: chị định giá kiểu gì thì định giá, cố gắng đưa về mức gần gần đó cho em. "Đến mức này thì tôi đành chịu, bởi dù có muốn hỗ trợ DN đến mức nào đi chăng nữa, thì cũng không thể đưa ra một kết quả định giá trên trời như vậy được", bà Hà nói.

Trường hợp khác mà ĐTCK ghi nhận được là một DN ở Cầu Giấy, Hà Nội có phương án di dời một trường học nên cần định giá để xác định giá trị tài sản trên mảnh đất đó, làm căn cứ đền bù khi di dời. DN này thuê 2 công ty định giá, với kết quả lần lượt là 40 tỷ đồng (tương đương với giá trị tài sản còn 70%) và 20 tỷ đồng (giá trị tài sản còn gần 30%). Điều đáng nói là, cơ sở vật chất của trường học đó vẫn còn khá tốt, đang hoạt động ổn định. Chính vì vậy, khi DN trình phương án lên cơ quan quản lý với định giá tài sản 20 tỷ đồng thì đã bị bác bỏ vì phương án quá vô lý. Một thẩm định viên nhận xét rằng, nếu định giá tài sản trên đất như nhà cửa chỉ còn khoảng 30% thì tài sản đó chỉ có thể bỏ đi, sắp sập, chứ không thể là tài sản đang sử dụng tốt được. Tại một DN ở Hà Nội (đã niêm yết), đơn vị này khi có kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đã thuê một công ty định giá. Giám đốc DN trao đổi với công ty thẩm định rằng, đã có một đối tác sẵn sàng trả trên 700 tỷ đồng để lấy lại khu đất này, nên công ty cố gắng định giá về mức đó. Tuy nhiên, khi xem xét toàn bộ giấy tờ, do công ty niêm yết nói trên chưa có phương án kinh doanh cụ thể trên lô đất trên, chưa kể đó là đất thuê, phải chuyển đổi mục đích sử dụng, nên công ty định giá chỉ có thể đưa ra con số… hơn 40 tỷ đồng. Vì không thuyết phục được công ty định giá đưa ra con số "theo ý muốn", nên kế hoạch chuyển đổi bị đình trệ.

Cuối năm 2009, đầu năm 2010, thị trường chứng kiến một vụ việc hết sức khó tin là mảnh đất của Công ty Du lịch Việt Nam tại 30 A Lý Thường Kiệt, Hà Nội được định giá 2,056 triệu đồng/m2 mà vẫn được thông qua, trong khi đây là một trong những con phố đẹp nhất tại trung tâm Hà Nội. Rồi cũng chính tại công ty này trong quá trình cổ phần hóa, mảnh đất tại 14 Nguyễn Văn Cừ, TP. Huế được định giá 1,34 triệu đồng/m2. Sự việc xảy ra từ tháng 10/2006, nhưng phải đến tận cuối năm 2009 mới bị phát hiện khi Thanh tra Chính phủ vào cuộc.

Những câu chuyện trên cho thấy, việc định giá theo chủ đích nhằm đạt được những lợi ích cục bộ đang diễn ra tràn lan. Các nguyên tắc, cách thức định giá đã có, nhưng chất lượng của hoạt động định giá vẫn chưa được quan tâm thực sự. Nếu không sớm có sự chấn chỉnh từ cơ quan quản lý, hệ lụy từ sự định giá trời ơi sẽ không nhỏ, mà trước hết là thất thu ngân sách nhà nước và suy giảm niềm tin của công chúng đầu tư.

Cuối tháng 6, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 93/2011/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 120/2010/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất nhằm tháo gỡ khó khăn cho DN trong quá trình nộp tiền thuế sử dụng đất cũng như giúp DN chủ động hơn trong kế hoạch tài chính. Tuy nhiên, 2 điểm bất cập của Nghị định 120 vẫn chưa khắc phục được.

Trước hết là kết quả định giá đất chính xác đến đâu chủ yếu phụ thuộc vào đạo đức nghề nghiệp của công ty thẩm định giá. Chỉ cần áp dụng cách định giá khác nhau (phương pháp so sánh, phương pháp dòng tiền, thặng dư…) và du di một số yếu tố đầu vào, đầu ra trong mô hình định giá khác nhau đã tạo ra sự khác biệt rất lớn trong kết quả. Thứ hai là nguy cơ của tình trạng xin - cho trong quan hệ giữa DN và cơ quan quản lý. Đã có trường hợp, DN xây dựng dự án chung cư, đặt kế hoạch bán với giá 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đơn vị định giá áp giá bán chung cư 24 triệu đồng/m2 làm cơ sở để tính thuế sử dụng đất. Chưa thống nhất được kết quả định giá, DN phải tạm dừng dự án.

Chưa kể, tại Hà Nội hiện nay, liên quan đến cách định giá giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư, thì NĐT chỉ được mức lãi kỳ vọng là 14%. Theo đánh giá của các DN trong ngành, quy định tỷ lệ 14% là khắt khe, nhất là với lĩnh vực bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro.

Khó định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản không chính xác là một trong những nguyên nhân khiến thị trường nóng, lạnh thất thường.

 Trong bối cảnh giá bất động sản (BĐS) biến động, thẩm định giá sẽ là phương tiện xác định giá trị thực, định hướng thị trường BĐS trong tương lai. Tuy nhiên, vai trò mờ nhạt của nhiều tổ chức thẩm định giá khiến nhà đầu tư không thể nhận diện được giá nhà đất.

  

Thiếu thông tin

 Hiện nay, cả nước có khoảng 200 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và 3 công ty thẩm định giá nước ngoài gồm Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), Collier International, Công ty TNHH Savills Việt Nam. Tuy nhiên, các công ty này gặp rất nhiều khó khăn khi thẩm định giá BĐS. Muốn định giá BĐS chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ thuế của người sở hữu... Trong khi đó, việc tiếp cận các thông tin liên quan đến BĐS gần như chỉ là “sân chơi” của một số cơ quan quản lý và những doanh nghiệp lớn.

 Nhiều người cho rằng hiện tượng nhà đầu tư xếp hàng mua căn hộ hay giá nhà đất tại các dự án liên tục bị đẩy lên cao cho thấy có sự thao túng về giá của giới đầu cơ. Những động thái làm giá của chủ dự án không phải giới thẩm định giá không biết nhưng dường như không có một cảnh báo nào từ các tổ chức thẩm định giá để nhà đầu tư tham vấn.

 Giao dịch qua sàn chỉ là hình thức

 Để minh bạch thị trường, Nhà nước quy định tất cả các giao dịch nhà đất phải thực hiện qua sàn giao dịch. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng quy định này sẽ giúp họ tiếp cận giá BĐS chính xác. Các tổ chức thẩm định giá sẽ định giá nhà đất dễ dàng hơn. Thế nhưng, số liệu thống kê mới nhất của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho thấy trong 8 tháng qua chỉ có hơn 3.000 giao dịch thông qua sàn, chiếm 15% - 20% giao dịch toàn thị trường. Điều đó cho thấy hoạt động sàn giao dịch BĐS chưa dừng lại ở hình thức, chưa thực hiện được mục đích minh bạch giá cả thị trường. Mọi thông tin chính xác về giá cả giao dịch BĐS chỉ có bên mua và bên bán biết cụ thể, bởi phần lớn các phi vụ mua – bán nhà đất là giao dịch ngầm. Trong khi giá nhà đất do các tổ chức thẩm định giá đưa ra chỉ ước tính theo từng khu vực, chưa cụ thể hóa được giá mua - bán căn hộ hay giá đất nền tại các dự án.

 Cần nâng cấp thẩm định giá

 Thực tế cho thấy việc định giá đất để tính thuế là vấn đề luôn gây ra những tranh cãi về lợi ích giữa các bên có liên quan, độ chính xác của việc định giá đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp cho Nhà nước. Một số chuyên gia kinh tế cho rằng không thể làm cho thị trường minh bạch ngay bằng cách mạnh tay đánh thuế. Điều quan trọng hiện nay là Nhà nước cần quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS tiếp cận, thu thập thông tin và thống kê giao dịch trên thị trường. Đặc biệt là nâng cấp hoạt động của các tổ chức thẩm định giá vì hoạt động này tác động đến sự hình thành giá bất động sản, giúp giao dịch trên thị trường trở nên lành mạnh, ổn định, tạo môi trường thiện cảm với nhà đầu tư. Mặt khác, Luật Thuế nhà đất được đưa vào áp dụng trong thời gian tới. Khi đó, vai trò của hoạt động thẩm định giá càng trở nên rõ nét, góp phần tạo sự công bằng và bảo đảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

Mơ hồ định giá đất

Đã có hàng nghìn bài báo, hàng trăm hội thảo, hội nghị bàn về những bất cập, thiếu thực tế trong định giá đất tại Việt Nam, song dường như lối ra cho bài toán định giá đất vẫn là một ẩn số. 

Thế nào là “trong điều kiện bình thường”?

Hiện việc định giá đất đang tồn tại những hạn chế lớn.

Trước hết là nguyên tắc định giá đất chưa định lượng được thế nào là “sát” với thực tế chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường. Các cơ quan chuyên môn cũng chưa làm rõ được thế nào là “trong điều kiện bình thường”. Nguyên tắc này, cũng chưa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch. Chính những quy định này đã làm nảy sinh nhiều hoài nghi trong việc định giá đất của các cơ quan chuyên môn.

Thứ hai, khung giá đất không bao giờ theo kịp được diễn biến giá thực tế trên thị trường, bởi lẽ từ khi lấy số liệu để xây dựng bảng giá đất cho đến khi ban hành, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đã biến động rất nhiều. Không những thế, khung giá đất hiện nay chỉ phân thành 3 vùng cơ bản, đồng bằng, miền núi, trung du, nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách khá lớn. Trong khi ở các nước khác được chia thành nhiều vùng, chẳng hạn như Hàn Quốc, khi định giá đất chính phủ phân thành 55 vùng.

Đặc biệt, dù năm nào cũng tiến hành khảo sát, xây dựng khung mới song bảng giá đất hàng năm của các địa phương ban hành luôn thấp hơn giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, chỉ bằng 30 - 60%.

Thứ ba, là cơ chế UBND các tỉnh, thành phố thoả thuận với nhau về giá đất tại các khu vực giáp ranh là không khả thi trong thực tế, không xử lý được chênh lệch lớn về giá đất tại khu vực giáp ranh, gây khiếu kiện trong dân khi thực hiện các dự án lớn, dự án theo tuyến thu hồi đất tại nhiều địa phương.

Thứ tư, là việc định giá đất cụ thể vẫn còn nhiều hạn chế, chưa có cơ chế hữu hiệu để giám sát việc xây dựng, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến việc nhiều địa phương quyết định giá đất thấp để tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư và giảm kinh phí trong bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.

Hạn chế lớn cuối cùng, là đến thời điểm này, Nhà nước vẫn chưa có cơ quan định giá đất chuyên nghiệp mà chủ yếu vẫn theo cơ chế hội đồng định giá liên ngành; chưa có hội đồng quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường…

“Nhà nước phải chấp nhận chi ra thì mới được việc”

Thế nào là “sát giá thị trường”, thế nào là “trong điều kiện bình thường”…, những câu hỏi này dường như không có đáp án nào cả.

Viện dẫn thực tế cho sự bất cập trong định giá đất “ UBND thành phố Hà Nội thuê tư vấn giá đền bù cho dự án đường vành đai 2, nhưng 6 tháng chưa ra được bảng giá. Bởi lẽ, trong khi một bên thì người dân thì vẫn luôn khiếu kiện vì giá đền bù thấp, một bên là yêu cầu của bên Hà Nội rằng giá gì thì giá, miễn sao không được gây áp lực lên ngân sách thành phố”.

Lãnh đạo Công ty Thẩm định giá cũng thừa nhận, qua quá trình làm việc, ông đúc rút ra rằng, định giá đất ở Tp.HCM minh bạch và công bằng hơn Hà Nội, bởi lẽ ở thành phố phía Nam, chính quyền có thể chấp thuận mức giá đền bù do nhà tư vấn đưa ra cao gấp 3 - 4 lần khung giá, còn ở Hà Nội, nếu cao hơn 3 lần sẽ không được chấp thuận.

Khi vào kiểm tra hồ sơ mua bán đất đai của cơ quan quản lý thì giá trong hồ sơ đều là giá nhà nước quy định, trong khi mua bán thực tế của người dân là giá thị trường, cao hơn nhiều lần”.

Giá đất Việt Nam hiện nay mập mờ, thiếu minh bạch nên việc xây dựng được một bảng giá đất chuẩn gần như là một việc mơ hồ, khó thực hiện.

Hiện 63 tỉnh thành mỗi nơi ban hành một kiểu bảng giá đất. Bảng giá đất của các địa phương trong nhiều trường hợp, việc ban hành, thông qua chỉ là hình thức, vì “600 trang bảng giá đất mà bắt các đại biểu hội đồng nhân dân nghiên cứu trong 3 ngày thì không thể có một mức giá thực tế được”.

Ở các quốc gia Bắc Âu, thông thường khi phát hiện giá trị giao dịch thực tế và giá trị trong hồ sơ khác nhau thì họ sẽ đưa ra giải pháp “người thay thế”, nhà nước sẽ mua lại hoặc để người mua khác mua lại tài sản đó, điều này sẽ làm cho các bên mua bán, chuyển nhượng kê khai giá chính xác hơn.

Phương pháp định giá bất động sản

1/ Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp: 

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới. 

2/ Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa): 

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán. 

3/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): 

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành. 

4/ Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): 

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận. 

5/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định): 

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.

Có nên mua chung cư Tây Hà Tower ?

Có nên mua chung cư Tây Hà Tower của chủ đầu tư Tây Hà không?

Các tiêu chí chúng ta cần quan tâm khi mua căn hộ chung cư là gì?

1. Vị trí: vì chúng ta mua thì quan trọng là gần cơ quan làm việc, tiện cho con cái học hành…

2. Giá cả: phù hợp với túi tiền của mình hay không.

3. Môi trường sống.

4. Tiện ích dịch vụ.

5. Số tầng chúng ta mong muốn ( căn đẹp,tầng đẹp)

Vậy hãy để chung cư Tây Hà Tower thỏa mãn bạn với đầy đủ các yếu tố đó.

****** GIÁ GỐC TỪ 19,5 TRIỆU/M2 ********

KÝ HĐMB TRỰC TIẾP VỚI CHỦ ĐẦU TƯ

CAM KẾT BÀN GIAO NHÀ ĐÚNG TIẾN ĐỘ: QUÝ II/2014

1. Vị trí:  Dự án Tây Hà Tower Nằm trong quần thể khu Đô Thị Mới Phùng Khoang, Từ Liêm, Hà Nội.

+ Nằm trên trục đường Lê Văn Lương, cách ngã tư Lê Văn Lương - Khuất Duy Tiến 200m. Khu vực phát triển nhất phía Bắc- Hà Đông. 

+ Đối diện hồ điều hòa Mễ Trì - Khách sạn 5 sao của tập đoàn Nam Cường.

+ Tòa nhà nằm trên trục đường nối giữa Hà Đông và nội thành Hà Nội, chắc chắn nơi đây sẽ là hình ảnh của một đô thị tương lai.

2.  Giá cả: rất nhiều các chung cư xung quanh kể cả chung cư đã bàn giao và chưa bàn giao thì để có giá từ 2 đến 3 tỷ thì cũng không có lựa chọn thứ 2 bởi lẽ để tầm tiền này mua các chung cư quanh khu vực thì sẽ rất khó để tìm đặc biệt là căn 3 phòng ngủ. Mà ở chung cư Tây Hà Tower thì rất hay là vì chung cư này có 3 phòng ngủ ngay từ diện tích 88,9m2 và hầu như căn nào cũng là căn có từ 1-2 mặt thoáng thiết kế khoa học - không gian thoáng đãng.

3.  Môi trường sống: Là khu quần thể cả biệt thự,liền kề.Trước mặt là Tập thể học viện hành chính, quân đội nên an ninh cực tốt và cực kì yên tĩnh.

Còn gì yên bình và thoải mái hơn sau mỗi ngày làm việc đầy mệt mỏi quý vị có thể đi dạo chơi khi xung quanh khuôn viên là rất nhiều cây xanh to trồng với quy mô lớn. 

4. Tiện ích, dịch vụ: Xung quanh đây có đầy đủ các trường học - trường cấp 2 Cầu Diễn hoặc là các trường dân lập bên Mỹ Đình.

Các trường cao đẳng, đại học cũng tập trung xung quanh đây như trường Thương Mại, Sư Phạm, Công Nghiệp…

Gần chợ, siêu thị Metro và siêu thị Fivimart mini bên Mỹ Đình.

5. Tầng đẹp, căn đẹp

Đã xây đến tầng 16/27 tầng, dự án chung cư 136 Hồ Tùng Mậu đang bán rất nhanh cho nên còn không nhiều tầng đẹp để các bạn lựa chọn. Chính vì vậy hãy nhanh tay lựa chọn cho mình các căn đẹp phù hợp ngay lúc này

 MẶT BẰNG CÁC CĂN HỘ

****** GIÁ GỐC TỪ 14,7 TRIỆU/M2 ********

TẶNG NGAY TIVI LCD 10 TRIỆU KHI MUA CĂN HỘ

KÝ HĐMB TRỰC TIẾP VỚI CHỦ ĐẦU TƯ

CAM KẾT BÀN GIAO NHÀ ĐÚNG TIẾN ĐỘ: QUÝ IV/2014

*Tiến độ thanh toán:

- Đợt 1: Thanh toán 40% tổng giá bán căn hộ ngay khi ký HĐMB.

- Đợt 2: Thanh toán 20% tổng giá bán căn hộ, ngay sau khi thi công xong thô tầng 20 của tòa nhà (dự kiến vào tháng 9 năm 2013).

- Đợt 3: Thanh toán 10% tổng giá bán căn hộ, ngay sau khi thi công xong BTCT sàn mái của tòa nhà (dự kiến vào tháng 1 năm 2014).

- Đợt 4: Thanh toán 25% tổng giá bán căn hộ, ngay sau khi hoàn thành phần hoàn thiện bên ngoài của tòa nhà (dự kiến vào tháng 6 năm 2014).

- Đợt 5: Thanh toán 5% tổng giá bán căn hộ ,ngay trước khi bàn giao căn hộ đưa vào sử dụng dự kiến vào quý IV năm 2014.

 Đặc biệt: Ngân Hàng MB hỗ trợ vay vốn 70% giá trị mua căn hộ