Định giá bất động sản đang bị thả nổi

Định giá tài sản là đất đai như thế nào cho thống nhất, chuẩn mực là điều không dễ. Trong khi đó tình trạng bát nháo trong hoạt động định giá bất động sản diễn ra đã lâu, nhưng vẫn chưa có chế tài hữu hiệu.

 Cùng một miếng đất cạnh bệnh viện và trường học, có nhóm định giá kết luận rằng, giá của nó chỉ đáng 2 tỷ đồng, bởi quá ồn ào và có nguy cơ ô nhiễm, không thích hợp để ở. Tuy nhiên, một nhóm khác lại định giá gấp đôi, bởi họ cho rằng, mảnh đất này có vị trí đắc địa để kinh doanh. Suy đến cùng, sự khác biệt trong định giá cùng một mảnh đất trên trong trường hợp này là do mục đích sử dụng khác nhau.

Bà Phan Vân Hà, Tổng giám đốc CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam cho biết, trong thực tế, có những câu chuyện định giá mà nếu người ngoài nhìn vào thì… sẽ choáng. Bà Hà kể, một DN ở Từ Liêm, Hà Nội đến đề nghị bà định giá cho mảnh đất 50.000 m2 (là đất ruộng, khung giá đền bù tối đa là 3 triệu đồng/m2) để góp vốn đầu tư cùng một DN khác. Sau khi xem xét toàn bộ giấy tờ đất đai và đề án kinh doanh, sử dụng đất sau góp vốn, bà định giá khu đất đó với mức 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chỉ 1 tuần sau khi có kết quả, DN này gửi cho bà tài liệu của một công ty định giá khác cũng định giá mảnh đất trên, lên tới gần… 91 triệu đồng/m2 kèm lời nhắn nhủ: chị định giá kiểu gì thì định giá, cố gắng đưa về mức gần gần đó cho em. "Đến mức này thì tôi đành chịu, bởi dù có muốn hỗ trợ DN đến mức nào đi chăng nữa, thì cũng không thể đưa ra một kết quả định giá trên trời như vậy được", bà Hà nói.

Trường hợp khác mà ĐTCK ghi nhận được là một DN ở Cầu Giấy, Hà Nội có phương án di dời một trường học nên cần định giá để xác định giá trị tài sản trên mảnh đất đó, làm căn cứ đền bù khi di dời. DN này thuê 2 công ty định giá, với kết quả lần lượt là 40 tỷ đồng (tương đương với giá trị tài sản còn 70%) và 20 tỷ đồng (giá trị tài sản còn gần 30%). Điều đáng nói là, cơ sở vật chất của trường học đó vẫn còn khá tốt, đang hoạt động ổn định. Chính vì vậy, khi DN trình phương án lên cơ quan quản lý với định giá tài sản 20 tỷ đồng thì đã bị bác bỏ vì phương án quá vô lý. Một thẩm định viên nhận xét rằng, nếu định giá tài sản trên đất như nhà cửa chỉ còn khoảng 30% thì tài sản đó chỉ có thể bỏ đi, sắp sập, chứ không thể là tài sản đang sử dụng tốt được. Tại một DN ở Hà Nội (đã niêm yết), đơn vị này khi có kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đã thuê một công ty định giá. Giám đốc DN trao đổi với công ty thẩm định rằng, đã có một đối tác sẵn sàng trả trên 700 tỷ đồng để lấy lại khu đất này, nên công ty cố gắng định giá về mức đó. Tuy nhiên, khi xem xét toàn bộ giấy tờ, do công ty niêm yết nói trên chưa có phương án kinh doanh cụ thể trên lô đất trên, chưa kể đó là đất thuê, phải chuyển đổi mục đích sử dụng, nên công ty định giá chỉ có thể đưa ra con số… hơn 40 tỷ đồng. Vì không thuyết phục được công ty định giá đưa ra con số "theo ý muốn", nên kế hoạch chuyển đổi bị đình trệ.

Cuối năm 2009, đầu năm 2010, thị trường chứng kiến một vụ việc hết sức khó tin là mảnh đất của Công ty Du lịch Việt Nam tại 30 A Lý Thường Kiệt, Hà Nội được định giá 2,056 triệu đồng/m2 mà vẫn được thông qua, trong khi đây là một trong những con phố đẹp nhất tại trung tâm Hà Nội. Rồi cũng chính tại công ty này trong quá trình cổ phần hóa, mảnh đất tại 14 Nguyễn Văn Cừ, TP. Huế được định giá 1,34 triệu đồng/m2. Sự việc xảy ra từ tháng 10/2006, nhưng phải đến tận cuối năm 2009 mới bị phát hiện khi Thanh tra Chính phủ vào cuộc.

Những câu chuyện trên cho thấy, việc định giá theo chủ đích nhằm đạt được những lợi ích cục bộ đang diễn ra tràn lan. Các nguyên tắc, cách thức định giá đã có, nhưng chất lượng của hoạt động định giá vẫn chưa được quan tâm thực sự. Nếu không sớm có sự chấn chỉnh từ cơ quan quản lý, hệ lụy từ sự định giá trời ơi sẽ không nhỏ, mà trước hết là thất thu ngân sách nhà nước và suy giảm niềm tin của công chúng đầu tư.

Cuối tháng 6, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 93/2011/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 120/2010/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất nhằm tháo gỡ khó khăn cho DN trong quá trình nộp tiền thuế sử dụng đất cũng như giúp DN chủ động hơn trong kế hoạch tài chính. Tuy nhiên, 2 điểm bất cập của Nghị định 120 vẫn chưa khắc phục được.

Trước hết là kết quả định giá đất chính xác đến đâu chủ yếu phụ thuộc vào đạo đức nghề nghiệp của công ty thẩm định giá. Chỉ cần áp dụng cách định giá khác nhau (phương pháp so sánh, phương pháp dòng tiền, thặng dư…) và du di một số yếu tố đầu vào, đầu ra trong mô hình định giá khác nhau đã tạo ra sự khác biệt rất lớn trong kết quả. Thứ hai là nguy cơ của tình trạng xin - cho trong quan hệ giữa DN và cơ quan quản lý. Đã có trường hợp, DN xây dựng dự án chung cư, đặt kế hoạch bán với giá 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đơn vị định giá áp giá bán chung cư 24 triệu đồng/m2 làm cơ sở để tính thuế sử dụng đất. Chưa thống nhất được kết quả định giá, DN phải tạm dừng dự án.

Chưa kể, tại Hà Nội hiện nay, liên quan đến cách định giá giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư, thì NĐT chỉ được mức lãi kỳ vọng là 14%. Theo đánh giá của các DN trong ngành, quy định tỷ lệ 14% là khắt khe, nhất là với lĩnh vực bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro.